リバースモーゲージとリースバックの違いとは？ 老後に自宅を活用する2つの方法をわかりやすく解説

「老後資金に不安がある。でも、できれば住み慣れた家で暮らし続けたい」。そんなときに選択肢として挙げられるのが、リバースモーゲージとリースバックです。

どちらも「自宅に住みながら資金を確保する方法」ですが、仕組みはまったく違います。最も大きな違いは、リバースモーゲージは自宅を担保にした「借入」、リースバックは自宅の「売却」であることです。

老後の住まいは生活の基盤です。まとまった資金を得られるというメリットだけでなく、その後の住居費や契約条件、相続への影響まで考えて比較する必要があります。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組みです。

一般的な住宅ローンでは、借りた元金と利息を毎月返済していきます。一方、リバースモーゲージには、契約者の生存中は利息を支払い、元金は死亡後に自宅の売却などによって返済するタイプがあります。自宅の所有権を維持しながら住み続けられる点が大きな特徴です。

ただし、商品によって対象年齢、対象となる不動産、資金使途、金利、返済方法などは異なります。「リバースモーゲージならすべて同じ仕組み」と考えないことが重要です。

リバースモーゲージの主なメリット

• 自宅の所有権を維持しながら住み続けられる
• 自宅という資産を活用して資金を調達できる
• 元金を毎月返済しないタイプでは、一般的な住宅ローンより毎月の返済負担を抑えられる場合がある

リバースモーゲージの主な注意点

• 年齢や物件などに利用条件がある
• 金利上昇によって利息負担が増える商品がある
• 不動産の担保評価によって借入可能額が決まる
• 契約終了時には元金の返済が必要になる
• 自宅を相続したい家族がいる場合、返済方法を含めて事前に話し合っておく必要がある

特に確認したいのが、契約終了時に誰が、どのような方法で返済するのかという点です。死亡後に担保物件を売却して返済するのか、相続人が別の資金で返済できるのかなど、契約内容を確認しておきましょう。

リースバックとは？

リースバックは、自宅を不動産会社などに売却し、その後、その家を借りて住み続ける仕組みです。簡単にいえば、「自宅を売る」＋「その家を借りる」という二つの契約を組み合わせたものです。

売却した時点で自宅の所有権は買主に移ります。その代わりに売却代金を受け取り、以後は賃借人として家賃を支払います。

リースバックの主なメリット

• 自宅の売却によってまとまった資金を確保できる
• 引っ越さずに同じ家で生活を続けられる場合がある
• 所有者ではなくなるため、固定資産税など所有者としての負担がなくなる
• 売却後の資金を比較的自由に使える

一方、所有権を失うことは大きな変化です。

リースバックの主な注意点

• 売却価格が通常の不動産取引による価格より低くなる場合がある
• 売却後は毎月家賃が発生する
• 家賃が将来変更される可能性がある
• 賃貸借契約の種類や期間によっては、希望する期間ずっと住めるとは限らない
• 自宅そのものを相続財産として残すことはできない
• 買い戻しを希望しても、価格や条件によって実現できない場合がある

国土交通省も、リースバックについて、契約内容や将来の収支計画を十分理解したうえで検討することが重要だとしています。

最大の違いは「借りる」のか「売る」のか

両者の違いを整理すると、次のようになります。

※返済方法や金利などは商品によって異なります。リバースモーゲージは「家を持ったまま資金を借りる方法」、リースバックは「家を売って、その家を借りる方法」と理解するとわかりやすいでしょう。

※国民生活センターには、リースバックについて「売却後も住み続けられると説明されたが家賃が値上げされた」「相場より安い価格で売却していた」といった相談も寄せられているようです。

「家を売ればいくら受け取れるか」だけではなく、その後の住居費まで含めて考えることが重要です。当たり前ですが、リバースモーゲージとリースバックは二択ではありません。自宅を通常の仲介などで売却し、より小さな住宅や賃貸住宅へ住み替える、王道の方法もあります。

契約前に確認したい7つのポイント

リバースモーゲージやリースバックを検討するときは、次の点は確認しておきましょう。

1. 自宅を通常売却した場合の価格はいくらか
2. 実際に受け取れる金額はいくらか
3. 毎月いくら支払うことになるのか
4. 10年、20年住んだ場合の総負担はいくらか
5. 金利や家賃が変わる可能性はあるか
6. 契約終了や死亡時に自宅はどうなるのか
7. 配偶者や相続人にどのような影響があるのか

リースバックでは、売買契約と賃貸借契約の両方を確認する必要があります。「何年間住めるのか」「更新できるのか」「家賃はどう決まるのか」「中途解約は可能か」「買い戻しの条件はどうなっているか」などを書面で確認しましょう。

また、自宅の売却価格が妥当か判断するため、リースバック事業者の提示価格だけでなく、通常売却した場合の査定価格も比較しておくと判断材料になります。

高齢者のリースバック契約ではトラブルにも注意

国民生活センターは2025年5月、住宅のリースバックについて改めて注意喚起を行いました。相談では、長時間・強引な勧誘のほか、家賃の値上げによって支払いが難しくなったケースなども報告されています。

消費者が自宅を不動産業者へ売却する契約は、原則としてクーリング・オフの対象ではありません。なぜなら、この場合、消費者は「買主」ではなく売主です。宅建業法37条の2のクーリング・オフは、宅建業者が売主となる取引の「買主」を保護する制度なので、このケースには原則として適用されません。

自宅は金額が大きく、その後の生活にも直結する資産です。その場で契約せず、契約書を持ち帰って確認する、家族など信頼できる人と相談する、必要に応じて専門家や消費生活センターなどへ相談するといった慎重な対応が重要です。

老後は10年、20年と続く可能性があります。その間の利息や家賃、修繕費、税金、住み替え費用なども含め、長期的な収支を見る必要があります。

【参考サイト】

国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

独立行政法人 国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」

独立行政法人 国民生活センター「リースバックとは何か」

独立行政法人　国民生活センター「リバースモーゲージとは何か」

独立行政法人 住宅金融支援機構「リ・バース60」

※本記事は、リバースモーゲージおよびリースバックの一般的な仕組みをわかりやすく紹介することを目的としたもので、特定の金融商品、不動産取引、事業者との契約を推奨するものではありません。

※リバースモーゲージは金融機関・商品によって、対象年齢、対象物件、資金使途、融資限度額、金利、返済方法、相続時の取り扱いなどが異なります。

※リースバックも事業者や契約によって、売却価格、家賃、契約期間、更新条件、買い戻し条件などが異なります。

※税金や相続、不動産価格などの取り扱いは個別の状況によって異なります。実際に契約を検討する場合は、契約書や重要事項を十分確認し、必要に応じて金融機関、不動産の専門家、税理士、弁護士など適切な専門家へご相談ください。

※制度・法令・商品内容等は変更される場合があります。最新情報は公的機関や各事業者の公式情報をご確認ください。

筒井直子｜Money Compass 編集長

出版社勤務30年以上／Money Compass 編集長

慶応義塾大学卒業後、大手出版社で30年以上、編集者として書籍・雑誌に携わってきました。Money Compassでは、家計・投資・教育費・税金・制度など、人生のお金に関わるテーマを、公的機関や一次情報を確認しながら生活者の目線でわかりやすく解説しています。